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Immobilienkauf in Spanien

Grundsätzlich gilt: Ein Kaufgutachten ist für eine Spanienimmobilie sehr empfehlenswert. Man sollte sich vorher bautechnisch, baurechtlich, aber auch steuerrechtlich von Fachleuten beraten lassen. Ich muss immer wieder kopfschüttelnd feststellen, dass Käufer erst nach dem Kauf von Immobilien oder Grundstücken zu mir kommen, wenn Probleme nur noch kostenintensiv zu lösen sind.

Nur gut beraten: Immobilienkauf in Spanien

Gutachten vor dem Kauf

Klassische Fehler beim Kauf einer Immobilie in Spanien sind der Einkauf eines Hauses auf nicht bebaubarem Land, die falsche Rechtsform beim Kauf, oder fehlende Dokumente (Abnahmen) des Gebäudes. Sie sind in einem fremden Land und sollten wissen was Sie tun!
Lassen Sie also die rechtliche Situation von Immobilie oder Grundstück erst prüfen (Rechtsanwalt oder besser Architekt) bevor Sie kaufen, investieren Sie in einen Fachmann und beauftragen sie ein kleines Gutachten, rechtlicher und technischer Art, inklusive Grundbuchauszug. Empfehlenswert auch der Verein für Auslandsgrundbesitz, der über Rechte beraten kann; und auch ein Gang zum Steuerberater.

Kaufkriterien der Spanienimmobilie

Die Kaufkriterien der Spanienimmobilie wollen definiert werden: In der Stadt oder auf dem Land, Wohnung oder Einfamilienhaus? In Spanien sehr beliebt sind die Condominios, mehrere Wohnblöcke in einem Gemeinschaftsgrundstück mit Garten und Pool und anderen Gemeinschaftsflächen. Diese Wohnform ist sehr empfehlenswert, vollem für Interessenten die die Immobilie zunächst als Ferienimmobilie anschaffen (und nur sporadisch nutzen). Der Unterhaltungsaufwand ist gering, um Garten und Gemeinschaftsflächen wird gesorgt.
Die Kriterien für den Kauf der Spanienimmobilie sollen auch definieren, in welcher Lage Sie kaufen möchten: eher eine spanische Stadt, oder ein internationales Wohngebiet, oder gar eine deutsche Siedlung. Sehr gute Erfahrungen machen da übrigens Käufer, die erst ein paar Monate im Traumhaus "Probewohnen". Man lernt einiges an der Gegend kennen, die Nachbarn, die Baumängel etc. Darüber hinaus wäre noch zu überlegen: Gefällt die Immobilie auch eventuellen Feriengästen - Stichwort: Vermieten als Ferienwohnung? Wie ist es mit der Hausverwaltung? Schließlich muss man auch über die Distanz eine Immobilie verwalten können.

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Der Hauskauf

Derart informiert, geht es dann zum Notar. Dort ist der komplette Kaufpreis zu entrichten. Der Notar hält vor dem Kauf der Spanienimmobilie (Eigentumsübertrag) - ähnlich wie in Deutschland - das Grundbuch frei. Das heisst, während des Eigentumsübertrages der Spanienimmobilie bzw. Verkauf der Immobilie können keine Grundbucheintragungen vorgenommen werden können.
Wichtiges Thema beim Immobilienkauf ist die Festsetzung des Wertes der Immobilie: ein Verkäufer tendiert eher zur Unterverbriefung (er muss sonst Einkommenssteuer auf die Differenz zwischen Einkauf und Verkaufspreis bezahlen, die Plusvalia, 15%); ein Käufer sollte den Wert möglichst hoch ansetzen (um bei einem Verkauf genau das zu vermeiden). Der Käufer zahlt auf den Kaufpreis die Grunderwerbssteuer (transmisiones, 7%), was so manchen dazu beflügelt hat, dem Drängen des Verkäufers auf Unterverbriefung nachzugeben. Langfristig ist dies jedoch nicht ratsam. Ich würde den von der Architektenkammer festgesetzten Immobilienwert beim Eigentumsübertrag festschreiben, dies ist für alle Parteien erträglich, etwa 25% unter dem tatsächlichen Wert. Sie haben dann nach Kauf der Spanienimmobilie einen angemessenen Wert festgesetzt.

Steuern Spanien

Die Steuern in Spanien sind recht ähnlich wie in Deutschland, bei Immobilien aber durchweg höher. Die Grunderwerbssteuer (Impuesto de Transmissiones, 8%) wird vom Käufer getragen. Die Kapitalertragssteuer des Verkäufers (Impuesto de Plusvalia) wird derzeit mit 15% abgerechnet, für den Mehrwert, den Sie beim Verkauf erreichen. Außer diesen gibt es noch die laufende Grundsteuer, sie beläuft sich auf etwa 0,5% - 0,8% des offiziellen Hauswertes (Katasterwert). Als Nicht-Residenter gibt es wieder eine gesonderte Regelung: hier können Sie beim Verkauf und Kauf eine Pauschalsteuer beantragen, und müssen sich nicht mit Steuererklärungen oder anderes herumschlagen. Die Pauschalsteuer fällt beim Verkauf der Immobilie an, und beläuft sich auf 3 % allerdings auf den gesamten Kauf- oder Verkaufspreis der Immobilie. Sie sehen also, dass es allein aus steuertechnischen Gründen Sinn macht sich vorher zu informieren. (Alle Werte Stand Oktober 2010).

Hypothek in Spanien

Auch wenn die Banken derzeit nicht allzu spendabel sind mit Finanzierungen, lohnt es sich doch darüber nachzudenken, Teile der Immobilie über die Bank zu finanzieren, über eine Hypothek in Spanien. Die Hypothek in Spanien ist unter Umständen interessanter als in Deutschland (variabel, z.B. Euribor + 0,22% über 35 Jahre), es gibt aber auch deutsche Banken die die Hypothek in Spanien finanzieren.
Ansonsten gilt generell: Sie haben auch als Europäischer Bürger einiges an Rechten und Pflichten. Wenn Sie eine Immobilie erwerben, lohnt es sich unter Umständen hier steuerlich resident zu melden, auch wenn Sie das als EU Bürger vielleicht nicht tun müssen. Finanzämter tauschen inzwischen auch international mehr und mehr Informationen aus! Die Zeiten, wo ehedem im Separée beim Notar die Peseta Scheine in bar und ohne Zeugen ausgezählt und der Kaufpreis (die restlichen 25%) vor dem Notar bezahlt wurde, sind wohl vorbei.

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