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Baurecht & Baugesetz

Wahrscheinlich gibt es wenig Bereiche, wo so viel reglementiert, aber auch gestritten wird wie beim Bauen. Baurecht will also definiert sein. Das beste Mittel, um sich nicht mit Baurecht herumärgern zu müssen, ist aber noch immer: eine Baustelle gut vorzubereiten. Ein guter Bauvertrag hilft dabei viel. Ein sachkundiger Bauberater noch mehr.

Baurecht: Ohne geht es nicht

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Hausbau und Recht

So langweilig es auch klingen mag: Baurecht ist es wert, sich damit zu beschäftigen. Oft wissen nicht einmal die Bauleute selbst, welche Rechten und Pflichten sie beim Bauen haben.
Hausbauen und Recht heißt dabei zunächst: das zwanghafte Miteinander verschiedenster Personen und Interessen am Bau. Bauunternehmer möchten die Arbeit schnell erledigen (Zeit ist Geld), Bauherren möchten die beste Qualität, am besten für wenig Geld, Behörden wünschen maximale Pflichterfüllung der Baugesetze und Verordnungen; und dann sind da noch die vielen Betriebe, die etwas an Sie verkaufen, Türen, Fenster, Baustahl, Beton, Ziegelsteine etc.
Hausbauen und Recht ist also ein kompliziertes Miteinander, bei dem entgegengesetzten Interessen aufeinander stossen. Trotz dieser Tatsache wird an verlässliche Rechts-Vereinbarungen beim Bauen oft nicht gedacht. Da werden für die größte Investition des Lebens Dokumente unterzeichnet, die bei genauerer juristischer Prüfung das Papier nicht wert sind, auf dem sie stehen. Im schlimmsten Fall ist gar nichts schriftlich fixiert. Oder die Verträge sind aufgrund ungültiger Vertragsklauseln nichtig. Besonders heikel, wenn es sich dann auch noch um eine Auslandsimmobilie handelt.
Der Klassiker: die guten Freunde, die ein Bauunternehmen haben und beim Bau "nur" etwas mithelfen wollen. Daher Tip: Unabhängig und von mehreren Bauunternehmen anbieten lassen, auch wenn der " gute Freund" mit seiner Bauunternehmung in Frage kommt. Aber auch er möchte ja Geld verdienen, warum also nicht Preise kontrastieren und einen ordentlichen Bauvertrag unterzeichnen? Verträge sind ja im besten Fall immer dazu da, dass sie nie gebraucht werden.

Landesbauordnung

Die Landesbauordnung der einzelnen Länder definiert das öffentliche Baurecht. Viele der hier enthaltenen Parameter interessiert also vor allem ihren Architekten. Es geht in der Landesbauordnung vor allem um Erschließung, Art der baulichen Nutzung, Brandschutz etc. Ebenso definiert die Landesbauordnung die Bebauungspläne der einzelnen Kommunen. Weitere Themen der Landesbauordnung sind etwa Standsicherheit und Statik, Definition der Feuerwiderstandsklassen, Nachbarschutz etc. Auch die verschiedenen Verfahren zum Erhalten einer Baugenehmigung werden in der Landesbauordnung beschrieben.


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Geschossfläche: Über GRZ, GFZ und BMZ

Unter der Geschossfläche (=GF) versteht man nach der Baunutzungsverordnung das Maß der baulichen Nutzung, also die gesamte Fläche eines Gebäudes. Die Geschossfläche setzt sich aus verschiedenen Parametern zusammen (GFZ; GRZ; BMZ); keiner darf dabei überschritten werden.
Unter GRZ versteht man die Grundflächenzahl im Bauwesen. Hier beschreiben (üblicherweise) die Landesbauordnungen, wieviel prozentualer Anteil maximal im EG bebaut werden kann, bemessen am vorhandenen Grundstück. Hat ein Grundstück etwa 1000 m2 und die GRZ liegt bei 30 % so dürfen 300 m2 maximal als EG bebaut werden. Die GFZ (= die Geschossflächenzahl) ist die maximale Anzahl der m2, die auf dem Grundstück - verteilt auf die Stockwerke - bebaut werden dürfen. Liegt dieser Wert bei 40% so dürften nun 400 m2 bebaut werden. Da das EG lediglich 300 m2 groß sein darf, muss also mindestens ein zweites Geschoss bebaut werden. Die Baumassenzahl (BMZ) gibt das maximalen Volumen des Baukörpers an.


VOB - die Vertragsordnung für Bauleistungen

Die Vertragsordnung für Bauleistungen - kurz VOB - unterteilt sich in drei Teile: VOB Teil A, VOB Teil B und VOB Teil C.
Während die VOB A die Vergabearten einer Bausache definiert, definiert die VOB Teil B die Vertragsbedingungen für Bauleistungen und ist deshalb ein kompetentes Regelwerk für den Bauablauf. Die VOB entstand vor allem dadurch, das sich der Werkvertrag nach BGB sehr statisch und generalisiert mit der Thematik beschäftigt. Die VOB bietet jedoch Lösungen für bauspezifische Details an. Jedoch muss die VOB explizit vereinbart werden, andernfalls gilt BGB und Werkvertragsrecht. Die VOB Teil B ist wohl wichtigster Bestandteil eines Bauvertrages, denn hier werden alle Bauverlaufsparameter gründlichst beschrieben. Die VOB Teil B macht genaue Angaben, wie der Bau vonstatten gehen soll, also Ausführungsfristen, Unterbrechung der Ausführung Kündigungsgründe der einzelnen Parteien, Vertragsstrafen etc. Üblicherweise wird die VOB Teil B als Grundlage für Bauverträge verwendet.
VOB Teil C definiert die Qualitäten der Baustoffe.

Werkvertrag

Gemäß dem Schuldrecht ist ein Bauvertrag ein Werkvertrag nach BGB. Wird bei einem Bauvertrag nicht explizit die VOB vereinbart, gilt automatisch das Werkvertragsrecht des BGB. Bein Werkvertrag schuldet der Werkunternehmer dem Werkbesteller die Herstellung eines Werkes. In einfachen Worten: Ein Bauunternehmer erstellt Ihnen ein Wohnhaus. Hat er seine Leistung erbracht (geschuldet), sind Sie verpflichtet ihn dafür zu bezahlen.
Das Werkvertragsrecht definiert aber sehr generalisiert, gilt also sowohl für die Produktion eines Autos genauso wie für die Erstellung eines Wohnhauses.

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